Полезна информация

В по-долните редове ще се опитаме да Ви дадем кратки и ясни отговори на най-често задаваните въпроси, които съпътстват процеса на покупко продажба на недвижим имот.

• Какви документи са необходими за финализиране на покупко/продажба на недвижим имот?
• Кога се подписва предварителен договор и защо?
• Какво всъщност прави нотариуса?
• Какви са разходите на страните по покупко/продажбата

Необходими документи:

Документ за собственост

В повечето случаи документа , който удостоверява Вашето право на собственост е под формата на нотариален акт. Той показва по какъв начин е придобит имота , като вариантите най-често са покупко/продажба, дарение или замяна. Съществуват и други случаи , при които документът за собственост може да бъде под формата на договор за делба (нотариално заверен и вписан в агенция по вписванията), съдебно решение, дружествен договор (в случай , че имота е апортиран) и др. Ако имотът е наследен, освен нотариален акт следва да се приложи и удостоверение за наследници.

Данъчна оченка

Издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. Във Варна данъчна оценка може да заявите в офисите на Дирекция „Местни данъци и такси“ (бул. Сливница 191 , сградата на изчислителния център), „информационен център към община Варна“ (пл. „Мусала“ ) или „Е-регион“ на бул. „Съборни“ 15. Обърнете внимание към кой момент заявявате данъчната оценка , защото тя важи само за полугодието, в което е заявена.

• В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт, в противен случай от съответния район се издава удостоверение за идентичност на адреси.

• в данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота и идентификатора на имота.

• Съсобствениците  трябва да нямат непогасени задължения за имота (да са платили  данък и такса смет) и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.

Скица и схема на недвижим имот

В зависимост от статута на недвижимия имот задължителен документ за нотариалното прехвърляне е скица и/или схема за имота. Този документ съдържа уникален номер (индентификатор) , под който са записани технически параметри на Вашия имот в общия кадастрален регистър. Документът също така съдържа информация и за собствениците на имота. Скицата се издава за парцели или за идеални части от парцел, а схемата за апартамент, къща, студио, магазин, офис и др. В случай , че продавате апартамент, който има идеални части от парцел, в който е построен би следвало да заявите схема за апартамента и скица за парцела. Гореописаните документи може да заявите от Агенцията по кадастър намираща се бул. „Цар Освободител“ 76 (сградата на Проектанска организация).

Удостоверение за тежести върху имота

Това удостоверение се издава от службата по вписванията и отразява всички действия , които са били извършвани с имота до този момент. Документът дава информация за предишни прихвърлителни сделки, ипотеки , възбрани и други вписани вещни права. При заявяването на удостоверение за тежести е необходимо да представите документ да собственост и скица/схема за имота. Имайте предвид , че този документ не е изискуем от нотариуса за да извърши прехвърлителната сделка. Документът се изисква предимно от банки, когато покупката се финансира с кредит и в случаите, когато купувачите изрично го поискат. Проверката за тежести може да бъде направена и по електронен път.

Удостоверение за семейно положение

Удостоверението дава информация на нотариуса, какъв е бил статута на лицето, което продава имота към момента на неговото придобиване. Ако имотът е закупен по време на брак, то той автоматично става семейна имуществена общност и следователно се изисква съгласието на двамата съпрузи за евентуална продажба. В случаите, когато имотът е дарен или придобит по наследство имота/имотите не са семейна имуществена общност. Важно е да се отбележи, че в случай на наследяване на имот, който е регистриран, като основно жилище на двамата съпрузи отново се изисква съгласие и от двамата.

* Допълнителни документи – нотариусът преглежда представените документи и дава указания за представяне на допълнителни документи удостоверяващи правото на собственост. В случай, че покупката е финансирана от банков кредит банката може да изиска допълнителни документи, както за имота, така и за страните по нотариалната сделка.

Функция на предварителния договор

Предварителния договор, най-общо може да се дефинира, като споразумение между две или повече страни в писмена форма, което предвижда сключване на окончателен договор към определен момент в бъдещето. В договора се записват условията, сроковете, правата и задълженията на страните. В повечето случаи страните предпочитат да сключат предварителен договор за покупко/продажба с цел да избегнат евентуални неразбирателства и разминавания от вече уговорените параметри. Така всяка от страните е наясно, с какви права и задължения е ангажирана в процеса на покупко/продажба и съответно ако ги наруши, какви санкции би следвало да понесе.

Ролята на нотариуса

Нотариусът е лице, което е упълномощено от държавата да извършва предвидените от закона нотариални действия в полза на физически и/или юридически лица. Нотариусът трябва да бъде напълно независим и безпристрастен в едно нотариално производство (например покупко-продажба на имот). Той се явява, като гарант за страните по нотариалното производство, че извършения от тях акт е законосъобразен . Съответно ако нотариусът прецени, че са налични нарушения в изискваните от закона документи и процедури той е длъжен да откаже нотариалното производство. Нотариусът е длъжен стриктно да спазва действащия закон (Закон за нотариусите и нотариалната дейност), като няма право да действа в полза на едно лице и в ущърб на друго.

Разходи за страните в процеса на покупко-продажба

Разходи за продавача

Разходите, които съпътстват продавачите на недвижими имоти са свързани с подготовката на предвидините от закона документи за нотариално изповядване на покупко/продажбата. Всяка от компетентните служби има обявени тарифи, като стойността обикновенно зависи от срочността на поръчката. Стойността на повечето документи варира от 10-30 лв. (Искаме да отбележим, че това са само ориентировъчни стойности).

Разходи за купувача

Купувачът е ангажиран да заплати разходите по нотариалното производство, които се състоят от няколко компонента, а именно:

• Местен данък – за гр.Варна 2.6% от стойността на материалния интерес;
• Нотариална такса – таксата е регламентирана от държавата, но не е фиксирана. Изчислява се пропорционално съгласно Тарифата за нотариалните такси;
• Такса вписване – 0.1% от материалния интерес;
• Изготвяне на нотариален акт – нотариусите сами определят стойността на тази услуга. В повечето кантори стойността на тази услуга е около 150 лева без ДДС.