Новини
Ключови фактори при определяне на правилната цена на жилището
12.02.2009
Да се определи началната цена на дадено жилище е един от най-важните фактори за постигане на сделка за покупко-продажба при условия близки до тези, които сме си поставили. За тази цел е необходимо да се работи в сътрудничество с брокера, за да може най-добре да се проучи пазара при настоящите обстоятелства, и благодарение на това да се определи възможно най-точно реалната пазарна стойност на имота.
Канадският брокер Евън Сейдж очертава в своя личен блог няколко модела за определяне на цената. В това отношение има различни тактики, които варират в зависимост от това дали става дума за къща или апартамент, в зависимост от тяхната локация, качество и характеристики.
Къщите могат да се различават по стойност в зависимост от това колко нов е имотът, с какъв двор разполага, какво е неговото качество и функционалност, дали и какви ремонтни работи са били извършвани, неговото изложение, квартала и околността и др. Ако къщата е наистина в лошо състояние и трябва да бъде разрушена, тогава тя може да намали стойността на земята. При къщите е добре да бъде направена предварителна оценка от специалист, за да няма изненади, когато започнат истинските огледи, смята той.
Според него апартаментите се влияят в значителна степен от подобни имоти, продавани досега в същата сграда на базата на кв. м. Промени в цената могат да бъдат правени в зависимост от различията във времето от последната продажба, големината на жилището, локацията, гледката, изложението, междублоковото пространство, паркинга и т.н. Всеки жилищен блок е сравнително уникален, затова най-точни сравнения се правят само с апартаменти в една и съща сграда. Оценяването на къщи позволява повече свобода по отношение сравнение с различни части от един и същи квартал.
Ако от последната продажба на апартамент в същата сграда е минало известно време, може да се намерят апартаменти, продадени в различни сгради в съответния район, и да се прецени каква промяна е настъпила в цената оттогава и тази промяна да се вземе предвид при оценката на имота, обект на нашата сделка. Понякога даден имот може да се намира на отсрещната страна на улицата от нашия, но да граничи със съвсем друг район като качество и в този случай той не би послужил за коректно сравнение, пише Сейдж.
Сейдж дава няколко практически съвета за определяне на цената на имота:
Проучете пазара
Да проучите сходни и скорошни продажби в същия район е от съществено значение. Можете свободно да правите сравнение с минали продажби, но имайте предвид как са се променили цените оттогава. Също така направете сравнение със сходни пазари. Ако във вашия район няма направени скорошни сделки, може да вземете за пример някои подобни продажби в съседни райони, които са сравними с вашия.
Каква е настоящата ситуация на пазара?
При бавен пазар, диктуван от купувачите, продавачът ще е по-склонен към отстъпки по време на преговорите. От друга страна при „горещ“ пазар на продавачите вашата оферта трябва да е достатъчно привлекателна, дори за да бъде взета предвид.
Ако пазарът е сравнително балансиран обаче, може да бъде трудно да определите начална цена преди старта на преговорите. Един възможен подход е да оставите другата страна да предложи първа евентуална цена.
Колко дълго имотът е стоял на пазара?
Обикновено колкото по-дълго имотът е бил обявен за продан, толкова по-склонен към преговори би бил продавачът. Използвайте този фактор като ваше предимство при покупка.
Каква е причината за продажба?
Самата цена не зависи от причината за продажба, смята Сейдж. От другата страна потенциалната склонност към преговори на продавача е много зависима от нея. Ако собственикът се нуждае от продажбата, вашите шансове да договорите по-изгодна сделка са по-големи. Ако той не се нуждае толкова спешно от продажбата, тогава неговата основна мотивация е печалбата и може би ще ви се наложи да платите допълнително, за да закупите съответния имот.
Колко е струвал имотът на собственика?
Цената, на която сегашният собственик е придобил имота, не засяга неговата сегашна пазарна стойност. Тя обаче може да ви помогне да определите вашата офертна цена. Въпреки това не обръщайте внимание изцяло на този фактор, а само го имайте предвид като съпътстващ останалите.
Има ли някакви разходи, които ще трябва да се направят за ремонт?
Парите, които трябва да бъдат похарчени за ремонт на жилището, трябва да се вземат предвид при началната цена. Вероятно вашият брокер може да ви помогне да изчислите евентуалните разходи, които трябва да направите за нови подови настилки, нови кухненски мебели и т.н.
Условна оферта
Може да ви се наложи да платите известна допълнителна сума, ако вашето предложение зависи от някакви други условия, които забавят или усложняват покупката. Някои условия биха ви стрували повече от други. Консултирайте се с вашия брокер, за да разберете по какъв начин цената може да се повлияе при вашия конкретен случай.
Конкурентни оферти за един имот
В общия случай цената, която сте склонни да платите, не би трябвало да се влияе от други конкурентни оферти за същия имот. Вашата най-добра стратегия би била да определите максималната цена, която сте склонни да платите за конкретния имот и да се придържате към нея. Когато сметнете за необходимо, трябва да сте готови да се откажете.
Новини
КАКВА БЕШЕ 2016 ЗА ИМОТНИЯ ПАЗАР В БЪЛГАРИЯ
14.12.2016
Обективните статистики не ни дават кой знае какви основания нито за огромен оптимизъм, нито за песимизъм....
НАЙ-БЕЗОПАСНИТЕ ГРАДОВЕ В СВЕТА
07.12.2016
Голяма част от населението на планетата живее в градовете. Тази тенденция ще се задълбочава все повече....
НОВИ УЛИЦИ, ПАРКОВЕ И ЗАБАВАЧКИ ОТ "АСПАРУХОВО" ДО "ВЛАДИСЛАВОВО"
06.10.2015
"Варна не е само център, ларго и булеварди. Варна започва от "Аспарухово", "Владиславово",...